КУПИТЬ КВАРТИРУ - И ТУТ ЖЕ ПОТЕРЯТЬ… УВЫ, ВОЗМОЖНО
Большая часть из нас уже достаточно сведуща в вопросах, связанных с жильем, и более чем уверена – на мякине не проведешь. И уж тем более это касается покупателей квартир на жилищном рынке, знающих, что предварительно следует проверить «юридическую чистоту» объекта. Но все ли понимают, что входит в это понятие от и до? Дело ведь не только в мошенничестве. В чем еще – сейчас расскажем.
Если продавец – банкрот
Серьезная опасность может крыться непосредственно в продавце, вернее, в его нынешнем положении. Например, есть какие-либо текущие судебные споры с его участием или судом уже принято решение о взыскании с него крупной денежной суммы, а то и признании банкротом. Соответственно, последствия для квартиры будут – и еще какие! Ведь в рамках исполнительного производства на уже проданную квартиру может быть обращено взыскание – при признании договора купли-продажи недействительным. То есть квартиру истребуют даже у вполне добросовестного покупателя.
Как же быть, чтобы избежать этой и подобных проблем? Для проверки продавца зайдите на судебный сайт, введите в поисковик в разделе "Делопроизводство" ФИО собственника, а потом и супруги, если он состоит в браке. Если увидите, что имеются значительные споры или споры о взыскании денежных сумм, сопоставимых примерно со стоимостью квартиры, то сами понимаете, проблемы будут точно. Допустим, при банкротстве собственника в случае невыплаты серьезного долга – в этом случае финансовый управляющий может оспорить сделки, совершенные тем за 3 года до начала процедуры банкротства.
Если же продавца признают банкротом, то квартиру могут отобрать у покупателя с целью покрытия долгов продавца. И естественно, покупателю в таком случае деньги не возвращают. Ситуация как минимум неприятная, согласитесь.
А еще нередки случаи, когда штамп в паспорте отсутствует, и собственник уверенно заявляет, что в браке не состоит и не состоял, а потом оказывается, что это не так, и супруга уже оспаривает заключенную сделку по купле-продаже квартиры. Разузнать все вовремя довольно сложно. Хотя… подстраховаться в этом вопросе помогут нотариусы, у которых имеется доступ к реестру загсов. Но обратиться к их помощи можно лишь в случае, если сделка купли-продажи оформляется именно через нотариуса.
Помимо этого, проведение сделки через нотариуса позволяет установить всех, кто так или иначе может претендовать на квартиру. Правда, в некоторых случаях дополнительно может понадобиться получение справок, например, о соответствии адресов, если те менялись.
Права несовершеннолетних, о которых нечасто вспоминают…
Лет десять назад метод невключения несовершеннолетних в число собственников при приватизации был очень популярен – и в принципе эффективен. Из приватизируемой квартиры детей выписывали перед подписанием заявления на приватизацию. Ну а после получения документов прописывали обратно. И все бы ничего, но спустя время выписанные дети, достигнувшие совершеннолетия, могут обратиться в суд и заявить свои права на часть жилья, в котором вы сейчас мирно проживаете. Так что обратите внимание на состав семьи продавца, особенно на то, есть ли у него несовершеннолетние дети.
Ситуации могут сложиться разные, порой – весьма неожиданные и нестандартные. Поэтому не стесняйтесь запросить у продавца справку о регистрации по форме №9 или справку о составе семьи. Получить ее может и собственник, и любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ – разумеется, при подаче соответствующего заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением. В справке будут указаны сведения и о гражданах, которые были здесь прописаны ранее, по сути – вся история конкретного помещения.
Если в заинтересовавшем вас жилье, помимо продавца, зарегистрированы другие лица, особенно несовершеннолетние, обязательно убедитесь в их регистрации по месту жительства по другому адресу. При этом желательно, чтобы на дату сделки и продавец был зарегистрирован в другом месте.
Маткапитал, вернее его использование при покупке жилья, также может создать некоторые проблемы. При погашении им ипотечного кредита собственник может не оформлять доли на несовершеннолетних детей, а продать жилье как есть. То есть права несовершеннолетних будут нарушены… Поэтому при покупке ипотечной квартиры постарайтесь хорошенько просмотреть паспорт продавца – наличие двух и более детей скорее всего свидетельствует о наличии материнского капитала.
А еще лучше для подтверждения того, что проблем с использованием маткапитала не возникнет, лучше попросите у продавца справку из Пенсионного фонда об его использовании.
Продажа жилья «через вторые руки» - по доверенности
Представитель собственника жилья по доверенности вполне может продавать его квартиру. Так что доверенность вполне может быть отменена или оказаться фальшивой.
В ваших интересах (если вы не можете связаться собственником и тот по каким-то причинам не может принимать участие в сделке и общаться с вами) проверить, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. И в том, что такая доверенность действительно была выдана и в настоящее время полномочия по ней не отменены. Ну а вообще от продаваемой по доверенности квартиры лучше отказаться, слишком уж часто этим методом пользуются мошенники.
Помните, что удостоверение нотариусом доверенности на право осуществления различных действий с недвижимостью не обеспечивает законность последующей сделки купли-продажи, если сама сделка не удостоверяется нотариусом. Если нотариус просто удостоверил доверенность, а сделка затем прошла в простой письменной форме, ответственности за нее никто не несет. То есть ущерб вам возмещать никто не будет.
Так что выберите время и зайдите на специальный сервис на портале Федеральной нотариальной палаты. Там можно указать реквизиты документа на сайте и очень быстро (и бесплатно) проверить факт удостоверения предъявляемой доверенности, а также узнать, не отменялась ли она доверителем.
Скрытые от посторонних глаз наследники
Нет, речь сейчас не о несовершеннолетних. Источником проблем для покупателя могут стать не выявленные ранее наследники приобретаемого жилья. Поэтому постарайтесь выяснить, на основании чего продавцу принадлежит продаваемая квартира. Выписка из ЕГРН вам в помощь. Но, к примеру, если квартира получена по наследству, то даже если с момента принятия наследства продавцом прошло пять, семь и более лет, существует немалый риск того, что может появиться еще один наследник. Допустим, человек не мог узнать о смерти наследодателя, в итоге может восстановить свои права через суд и примет наследство на долю жилья, которое к этому времени уже будет продано. И конечно же, договор купли-продажи будет признан недействительным.
Чтобы подобное не омрачило вам и близким жизнь, крайне важно ознакомиться со свидетельством о праве на наследство, по которому продавец получил квартиру, и поспрашивать у него, имелись ли какие-либо еще родственники. Неплохо бы и попросить у продавца справку от нотариуса о том, что других наследников нет и в помине.
Скрытые собственники
Здесь речь идет не только о людях, имеющих законные основания претендовать на квартиру, то есть о несовершеннолетних и кредиторах, о которых говорилось выше, но и о других основаниях для оспаривания купли-продажи жилья.
Поэтому важно узнать, состоит ли продавец в зарегистрированном браке или же не был ли брак расторгнут недавно. Это связано с тем, что при совершении сделки затронуты права третьих лиц, после чего сделка может быть оспорена в судебном порядке.
Поэтому при заключении сделки первым (и в полнее естественным) шагом будет просьба показать паспорт собственника. Если тот состоит в законном браке, то необходимо получить от супруги нотариально удостоверенное согласие на продажу жилья, а еще уточнить, заключен ли между мужем и женой брачный договор. Если продавец не состоит в браке в данный момент, это необходимо зафиксировать у нотариуса. Ну а если речь идет о продаже доли, то продавец обязан получить согласие других собственников квартиры, иначе потом может возникнуть спор о праве собственности. И дело это зачастую сложное, хлопотное.
Обременения – как о них узнать?
Знаете ли вы, что продаваемое жилье может иметь несколько (!) видов обременений или прав третьих лиц, по сути не являющихся правом собственности, например, договор ренты или право пользования помещением.
Впрочем, свободно продать квартиру по договору ренты можно только в случае ее исполнения. Ведь рента – это выплата оговоренной сторонами суммы или смертью рентополучателя. А вот если хозяина выписали из квартиры в далекий интернат и даже «получили» свидетельство о смерти, обременение могут снять и попробовать продать жилье. Но когда выяснится, что рентополучатель жив и умирать вообще не собирался, а значит договор не исполнен (рента им не получается), то покупатель вполне может лишиться квартиры.
Поэтому при покупке квартиры по договору ренты важно убедиться, что обязательства собственника по выплате ренты выполнялись в указанные сроки. Выписки со счета, подтверждающие факт ежемесячных выплат, вам в помощь. Также важно попросить архивную выписку из домовой книги: оттуда вы можете узнать, что рентополучателя выписали не по смерти, а просто на другой адрес. И это станет поводом насторожиться.
Помните, что если сделка проводится при участии нотариуса (как и должно быть), тот проверяет принадлежность недвижимости по сведениям ЕГРН. В таком случае проверяется также наличие арестов или запрещений, зарегистрированных в ЕГРН, что исключает возможность продажи заложенного имущества без согласия залогодержателя, продажи имущества, арестованного судом, и связанные со всем этим мошенничества".
Под воздействием тумана, голосов и змия зеленого…
Если у собственника квартиры есть какое-либо психическое заболевание, он может опротестовать продажу квартиры, объясняя тем, что не понимал, что творит. Часто квартиру подобных субъектов продают по доверенности вполне адекватные люди.
Поэтому неплохо бы попросить у собственника справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, выданные по месту жительства продавца. И в случае если квартира продается по доверенности, обязательно пообщайтесь с реальным хозяином, убедитесь, что он в добром умственном здравии и понимает, что происходит.
Если сделка проходит в нотариальной форме, нотариус проверяет дееспособность сторон договора насколько возможно. Особенно важны недееспособность или ограниченная дееспособность, установленные решением суда. Но если у нотариуса возникают подозрения, что человек все же не осознает свои действия, он вполне может отказать в удостоверении договора.
Если у Вас или знакомых есть потребность в приобретении квартиры/дома (в общем любой жилой недвижимости)! Будте очень внимательны и осмотрительны при выборе как самого жилья так и Риэлтора. С этими ребятами не все так просто! Чтобы не приобрести себе "головную боль" или "вагон проблем" или "убытки" - обращайтесь к нам до того, как делать всё то, что указано ранее.
Мы поможем уладить эти вопросы наиболее выгодным для вас способом, а так же порекомендуем как правильно выбрать риэлтора. А так же, если хотите досконально проверим объект и продавца "на вышивость" и проведем ЮРИДИЧЕСКОЕ сопровождение сделки (с договором и всей ответственностью, предусмотренной законом).
Просто напишите или позвоните по телефону: +7(951)333-94-94 и 100% на одно препятствие на пути решения проблемы станет меньше!